Das optimale Haus für sich und seine Familie zu finden, gehört zu den ersten und auch den schwierigsten Aufgaben des Bauherren. Da sollte die ganze Familie und gegebenenfalls auch der Architekt einbezogen werden. Es geht um die Grundvoraussetzungen, die das Haus mitbringen sollte und von denen Sie nicht abrücken sollten. Solche Fragen - den finanziellen Rahmen immer im Blick - können sein:
Wie groß ist die Familie bzw. soll sie noch werden - also: Wie viel Wohnfläche benötigen wir langfristig?
Sollen die Kinder große Zimmer haben, oder ist ein repräsentativer Wohnbereich wichtiger?
Klassische Raumaufteilung in Küche, Ess- und Wohnzimmer oder moderne Wohnkonzepte wie integrierte Wohnküche?
Wie wichtig sind Balkon, Terrasse, Wintergarten?
 
Muss oder will ich einen Heimarbeitsplatz im Haus unterbringen?
Wie viel Platz benötige ich für Nebenräume wie Hobbyraum, Gästezimmer, Hauswirtschaftsraum, Unterbringung der Heizungsanlage?
Wie viel Stauraum benötigt man, z.B. Dachboden, Keller?
Soll das Haus eine Ausbaureserve haben, z.B. für weitere Kinderzimmer oder eine separate Wohnung?
Ist das Haus auch als Alterssitz gedacht - soll es also gleich barrierefrei geplant und gebaut werden?
Will man langfristig Energiekosten sparen und beim Bau in innovative Wärmeschutzmaßnahmen investieren?
 
Natürlich bestimmt in erster Linie der Geldbeutel, welche Art von Haus man sich leisten kann.
Das Einzelhaus eröffnet, unter Beachtung der Bauvorschriften, viele individuelle Gestaltungsmöglichkeiten wie Geschosszahl, Dachform, Anordnung der Räume, Einbau einer Garage usw. und ermöglicht ein Maximum an Privatsphäre. Das Grundstück sollte mindestens ca. 400 Quadratmeter groß sein, um die erforderlichen Grenzabstände einhalten zu können. Bei Häusern, die schlüsselfertig von Bauunternehmen angeboten werden, ist darauf zu achten, ob der Preis Keller bzw. Fundament umfasst oder nur für die Aufbauten ab Oberkante Kellerdecke gilt.
Das Doppelhaus. Doppelhaushälften sind auch auf schmaleren Grundstücken möglich. Die Baukosten reduzieren sich, da das Haus nur drei Außenwände hat und die Erschließungskosten mit dem Doppelhauspartner geteilt werden. Allerdings muss die Gesamterscheinung des Doppelhauses weitgehend einheitlich sein, was die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten schmälert.
Das Reihenhaus ist die preisgünstigste Form des Eigenheims. Es benötigt am wenigsten Grundfläche und verursacht die geringsten Baukosten, da es nur zwei Außenwände hat (bei Reihenendhäusern drei, daher teurer). Außerdem werden die Erschließungskosten unter den Reihenhausbesitzern geteilt. Raumaufteilung und -ausstattung sind meist standardisiert. Reihenhäuser (und Doppelhäuser) werden von Wohnungsbauunternehmen oft zum Festpreis angeboten. Entscheidend ist dann, welche Leistungen, z.B. beim Innenausbau, im Preis enthalten sind.
 

Geschosszahl, Dachform, Anordnung der
Räume: Jedes Haus bietet andere
Möglichkeiten.
 
Die Planung der Wohnräume bietet Ihnen einen ersten Anhaltspunkt, welche Kostengrößenordnung auf Sie zukommen wird. Ein Quadratmeter Wohnfläche kann zur groben Abschätzung mit ca. 1.200 Euro angesetzt werden. Die folgenden Mindestwohnflächen sind Durchschnittsangaben.
 
Bei offenen Grundrissen, in denen einzelne Räume ineinander übergehen, kommt man mit etwas weniger Quadratmetern aus.
 
Grundsätzlich ist zu prüfen, ob das gewünschte Haus mit den Vorschriften des Bebauungsplans vereinbar ist bzw. daran angepasst werden kann. Der Bebauungsplan ist beim zuständigen Bauamt erhältlich und legt mitunter entscheidende Dinge fest: z.B. die Anzahl der Geschosse, die Dachform und -neigung, die Grenzen, innerhalb derer das Grundstück bebaut werden darf, ob nur Einzel- oder auch Doppelhäuser zulässig sind usw. Als nächster Schritt sollte geprüft werden, inwieweit die Baugrenzen auf dem Grundstück eine sinnvolle und angenehme Anordnung der Wohnräume zulassen. Nach Süden, zur Sonnenseite hin, sollten alle Räume ausgerichtet sein, in denen man sich häufig aufhält - also Wohnzimmer und auch Kinderzimmer.
 
Diese Räume dürfen hell und sonnig sein. Starke Besonnung durch große Fensterflächen reduziert außerdem die Heizkosten. Der Schlafbereich wird gern nach Norden oder Osten ausgerichtet, damit er von der Morgensonne gestreift wird, tagsüber im Schatten liegt und abends angenehm kühl ist. Auch die Wetterseite spielt eine Rolle - also aus welcher Richtung kommen üblicherweise Wind und Regen? Die Wetterseite ist für den Eingangsbereich des Hauses weniger geeignet, da beim Öffnen der Haustür viel kalte Luft und unter Umständen auch Regen ins Haus gelangt.
 
Mit einer geschickten Ausrichtung der Wohnräume in die entsprechende Himmelsrichtung kann man schon einiges für ein gutes Wohnklima tun. Außerdem spielen natürlich die verwendeten Baumaterialien eine entscheidende Rolle. Die Wände sollen nicht nur eine gute Tragfähigkeit besitzen, sondern auch eine gute Wärmedämmung und Schallschutz bieten. Wände aus Beton, Poren- oder Leichtbeton bieten hier ideale Voraussetzungen (s. Kapitel "Rohbau"). Darüber hinaus kann man mit zusätzlichen Dämm-Maßnahmen, z.B. mit Hartschaum-Platten, Mineralwolle und einer wetterfesten Außenhaut für Vollwärmeschutz sorgen.
 
Seit dem 1.2.2002 müssen alle Neubauten die Bedingungen der Energieeinsparverordnung (ersetzt die Wärmeschutzverordnung von 1994) erfüllen, müssen also so genannte Niedrigenergiehäuser sein. Dass die Verordnung eingehalten wird, müssen Sie als Bauherr im Bauantrag nachweisen. Die entsprechenden Berechnungen liefern der Architekt, der Tragwerksplaner oder das beauftragte Bauunternehmen. Wichtige Hinweise gibt Ihnen auch der Energieberater des Baustoff-Fachhandels.
 
Fast in jedem Eigenheim stecken Eigenleistungen. Sie werden auch "Muskelhypothek" genannt, da sie deutlich Kosten sparen helfen. Man kann grob drei Formen der Eigenleistung unterscheiden:
Malen, Tapezieren, Teppichböden selbst verkleben und Leisten anbringen - damit lassen sich auch beim schlüsselfertigen Bauen Kosten sparen.
Innenausbauarbeiten wie Bodenbeläge verlegen, Fliesen, unter Umständen auch Vorarbeiten für den Klempner, Heizungsbauer und Elektriker. Das kommt für Bauherren mit entsprechender Heimwerkererfahrung in Frage. Die Ersparnis kann beträchtlich sein, da der Innenausbau und die Haustechnik rund die Hälfte der reinen Baukosten ausmachen.
Beim gesamten Hausbau inklusive Rohbau mit Hand anlegen. Solche Selbstbauhäuser, auch mit fachlicher Unterstützung werden inzwischen häufig angeboten. Diese Eigenleistungen können Sie aber nur fachgerecht ausführen, wenn Sie schon entsprechende Erfahrungen auf anderen Baustellen gesammelt haben und genügend Zeit mitbringen.

Werden Sie sich schon in der Planungsphase darüber klar, was für Sie realistisch ist. Man sollte die eigenen Fähigkeiten nicht über- und den Zeitbedarf nicht unterschätzen. Bei voller Berufstätigkeit kann man etwa 25 Stunden pro Woche für die Baustelle einplanen. Beachten Sie auch, dass Sie Ihre geplanten Eigenleistungen termingerecht erbringen müssen, damit die professionellen Handwerker ohne Zeitverzögerung anschließen können. Schließen sie auf jeden Fall eine Unfallversicherung ab; dies sollten Sie auch für alle Helfer tun, die Ihnen mit Nachbarschaftshilfe unter die Arme greifen.
 

Licht, wo Licht gebraucht wird: Schon bei
der Planung die Ausrichtung der Räume
bedenken.
 
Keiner baut sein Haus allein. Vom Bankfachmann über den Architekten bis zum Handwerker benötigen Sie verlässliche Partner, denen Sie Ihr Hausprojekt anvertrauen können. Beim selbst geplanten, frei stehenden Einfamilienhaus steht am Anfang der Architekt, denn ohne ihn können Sie nicht starten. Mit dem Architekten sollten Sie sich so bald wie möglich zusammensetzen, wenn Sie ein Grundstück haben und sich mit konkreten Bauabsichten tragen. Er plant, leitet und beaufsichtigt das ganze Bauvorhaben. Auch Bauunternehmen, die als Bauträger fertige Häuser anbieten, beschäftigen Architekten, die diese Aufgaben erledigen. Insbesondere gehören zu den Aufgaben des Architekten,
die Grundlagen zu ermitteln, d.h. die Wünsche und Vorstellungen des Bauherrn und die Voraussetzungen zu prüfen, von denen er bei seinen Planungen ausgeht,
eine Vorplanung anzufertigen und die Baukosten überschlägig zu ermitteln,
Pläne für den Bauantrag und eine Kostenberechnung zu erstellen,
alle für die Baugenehmigung erforderlichen Vorlagen zu erarbeiten und bei den Baubehörden einzureichen,
 
die Bauausführung zu planen, also genaue Ausführungspläne für die am Bau beteiligten Unternehmen sowie einen Bauzeitplan anzufertigen, in dem die Arbeit der einzelnen Bauhandwerker koordiniert wird,
Massen- und Kostenberechnungen aufzustellen, damit alle erforderlichen Baustoffe und Leistungen ermittelt werden können,
Aufträge an Handwerksfirmen auszuschreiben und zu vergeben,
den Fortgang und die korrekte Ausführung der Bauarbeiten gemäß den Plänen zu überwachen,
die Beseitigung von Mängeln zu veranlassen und zu überwachen.

Der Bauherr schließt mit dem Architekten einen Architektenvertrag. Das Honorar wird nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in neun Raten gemäß der neun Leistungsphasen (s.o.) bezahlt. Der Architekt kann für fehlerhafte Planung fünf Jahre lang haftbar gemacht werden.

 

Der Baustofffachhandel liefert alle Materialien, die für den Rohbau und den Ausbau benötigt werden. Er ist darüber hinaus eine kompetente Anlaufstelle für Bauherrn mit Informationsbedarf. In einem guten Fachgeschäft berät man Sie nicht nur bei der Wahl der Baumaterialien, man beantwortet Ihnen auch Fragen zum Bauablauf und nennt Ihnen auf Wunsch leistungsfähige Handwerksbetriebe.

 

Ein Preisvergleich bei verschiedenen Händlern lohnt sich immer. Abstriche bei der Qualität sollten Sie allerdings nicht machen, denn die rächen sich später.

 
Wer schlüsselfertig bauen will, für den ist ein Bauträger der richtige Partner. Hier übernimmt der jeweilige Geschäftspartner sozusagen das gesamte Leistungspaket - er bietet Ihnen ein Grundstück mit Neubau darauf an, in den sie dann nur noch einzuziehen brauchen. Es gibt hier verschiedene Formen:
Bauträger. Bauträger sind meist größere Wohnungsbauunternehmen, die in eigenem Namen Neubauprojekte durchführen und sie zum Komplettpreis anbieten. Für den Bauherren ist die Bauträgerfirma der einzige Vertragspartner; rechtliche Beziehungen mit anderen am Bau beteiligten Firmen geht er nicht ein. Ist der Neubau noch nicht fertiggestellt, bezahlt der Bauherr den Kaufpreis in bestimmten, nach Baufortschritt festgelegten Raten.
Generalübernehmer. Meist eine Wohnungsbaugesellschaft, die vom Bauherren beauftragt wird, den gesamten Bauablauf mit den verschiedenen erforderlichen Handwerksbetrieben zu organisieren und dafür einen vorher ausgehandelten Festpreis erhält.
 
Generalunternehmer. Ein Bauunternehmen, das im Auftrag des Kunden alle oder zumindest die wichtigsten Arbeiten in eigener Regie durchführt.

Erkundigen sie sich vor Abschluss eines Vertrages mit Bauträgern, Wohnungsbaugesellschaften und Bauunternehmen immer über die Seriosität und Bonität der Firma. Lassen Sie sich Referenzobjekte nennen, die Sie besichtigen können, lassen Sie gegebenenfalls Verträge juristisch überprüfen, und informieren Sie sich bei der Bauherrenberatung von Verbraucherzentralen.
 

Stimmen die Rahmendaten? Passen das Grundstück und das geplante Haus zusammen? Wie sieht der Bebauungsplan aus? Haben Sie den richtigen Partner gefunden? Dann müssen die entsprechenden Behörden informiert werden. Für ein Architektenhaus sollten Sie beim Bauamt eine Bauvoranfrage stellen, wenn es für das Baugebiet keinen Bebauungsplan gibt. Es genügt eine einfache Beschreibung des Bauvorhabens, gegebenenfalls mit ersten Entwürfen. Die Bauvoranfrage klärt, ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist und welche Auflagen gegebenenfalls zu beachten sind. Sie wird vom Bauamt mit einem Bauvorbescheid beantwortet, der Ihnen schon eine gewisse Sicherheit gibt, ob das Bauvorhaben in der beabsichtigten Weise realisiert werden kann.
Für einen Bauantrag hingegen, auch Baugesuch genannt, sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen einzureichen, also z.B. Baupläne, Grundrisse,
Gebäudeschnitte, Wohnflächen-, Statikberechnungen usw. Der Bauantrag wird vom Architekten oder Bauträger eingereicht. Wird er positiv beschieden, erteilt das Bauamt eine Baugenehmigung, gegebenenfalls mit Bedingungen oder Auflagen.

 
Sie stellt dann einen Baufreigabeschein aus, der gut sichtbar an der Baustelle anzubringen ist. Die Gebühr beträgt je nach Landesbauordnung 1 bis 1,5% der Rohbausumme. In einzelnen Bundesländern werden im Rahmen des Genehmigungsverfahrens die Nachbarn angehört, in den anderen sollte der Bauherr dies rechtzeitig aus eigener Initiative tun, um spätere Einsprüche der Nachbarn abzuwenden. Von besonderer Bedeutung ist hierbei die Einhaltung der Grenzabstände zum Nachbargrundstück.
Nach der Fertigstellung des Hauses, müssen Sie noch eine Gebäudeeinmessung vornehmen lassen, mit der die genaue Lage des Hauses auf dem Grundstück für das Katasteramt erfasst wird. Diese Eintragungen dienen auch vielen Kreditgebern als Nachweis und Sicherheit. Die Einmessungen werden durch das Katasteramt oder durch Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure vorgenommen. Die Gebühren sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch. Sie richten sich nach den jeweiligen Tarifen und dem Herstellungswert des Hauses. Sie sollten in jedem Fall mit einigen hundert Euro rechnen.  
 
Bauteam. Durch gute Abstimmung und effektive Organisation auf der Baustelle können die Kosten um bis zu 30% reduziert werden. Beim Architektenhaus bilden sie dazu ein "Bauteam" - das heißt, setzen Sie sich vor Baubeginn mit dem Architekten, dem Statiker und den Handwerkern zusammen und sprechen Sie alle Bauabschnitte Schritt für Schritt durch, damit es zu keinen zeitlichen Verzögerungen oder Überschneidungen kommt.
Selbstvergabe von Bauleistungen. Prüfen Sie die Angebote der an der Ausführung beteiligten Firmen daraufhin, ob Sie manche Materialien nicht auch selbst direkt beim Hersteller einkaufen können, etwa Dachziegel, Fliesen, Sanitärausstattung usw. Dadurch lassen sich mitunter bis zu 10% des Preises sparen.
 
Raumbuch. Führen sie Buch über die Ausstattung der einzelnen Zimmer. Wenn Sie möglichst gleiche Materialien wählen - z.B. gleiche Fliesen für Küche und Bad oder gleiche Bodenbeläge für eine größere Anzahl von Wohnräumen - können Sie mit Sammeleinkäufen bei den entsprechenden Anbietern die Preise drücken.
Architektenhonorar. Vereinbaren Sie mit dem Architekten ein Honorar für Kosteneinsparungen. Wenn die Baukosten niedriger ausfallen als veranschlagt, bekommt er einen bestimmten Prozentsatz des eingesparten Geldes zusätzlich zu seinem Festhonorar. Das motiviert ihn, für Sie das Günstigste herauszuholen.