Um diese Frage zu beantworten, sollte man bei der Wirklichkeit anfangen – nämlich bei den eigenen finanziellen Möglich-keiten. Die Frage sollte sein: „Wieviel Haus“ kann ich für mein Geld bauen? Und nicht: Wieviel Geld brauche ich für mein Traumhaus? Die monatliche Belastung durch den Hausbau sollte auf Dauer gut tragbar sein. Häuser, die durch jahrelangen Verzicht auf Urlaub, karge Lebensführung und anstrengende Nebenjobs oder dauernde Überstunden finanziert wurden, haben schon so manche Familie schwer belastet.
 

Informieren, rechnen, prüfen: Was kann
sich die Familie leisten?
 
Für die Ermittlung der tragbaren Belastung geht man von den regelmäßigen und gesicherten Einkünften aus. Dazu gehört z.B. das monatliche Nettoeinkommen, Kindergeld, möglicherweise auch regelmäßige Nebeneinkünfte. Schon bei Weihnachts- und Urlaubsgeld, Sonderzahlungen für Überstunden und Spesen sollten Sie vorsichtig sein, da diese Einkünfte schwanken können. Verdienen beide Ehepartner, sollte berücksichtigt werden, dass eventuell ein Einkommen wegfallen könnte, wenn sich Nachwuchs einstellt. Mieteinkünfte, z.B. durch eine im Neubau geplante Einliegerwohnung, sollten nur angesetzt werden, wenn gute Aussichten auf eine Vermietung zum einkalkulierten Mietpreis bestehen, z.B. in Ballungsräumen mit Wohnungsknappheit.
 
Auf dem flachen Land kann schon einige Zeit - ohne Mieteinkünfte - vergehen, bis sich ein Interessent findet. Steuerliche Ersparnisse sollten Sie zunächst außen vor lassen. Grundregel einer soliden Finanzierung ist, dass sich der Hausbau auch ohne Steuervorteile rechnen sollte. Denn die Eigenheimförderung beispielsweise läuft bereits nach acht Jahren aus, abbezahlt ist das Haus allerdings oft erst nach 30 Jahren. Steuerliche Ersparnisse sollten nach Möglichkeit als Reserve dienen.
 
Von den regelmäßigen und gesicherten Einkünften sind zunächst die Lebenshaltungskosten abzuziehen. Hier hilft am besten ein über längere Zeit geführtes Haushaltsbuch, in das alle laufenden Kosten eingetragen werden, also auch Kosten für Heizung, Strom, Gas und Wasser, Telefon, Versicherungsbeiträge, Leasingraten, Kindergarten, Auto, Urlaub, Hausrat, Sparraten usw.
 
Ersatzweise kann man Durchschnittswerte verwenden, wie sie von Banken für die Bonitätsprüfungen angesetzt werden. Diese bewegen sich um ca. 800 Euro für ein Ehepaar und 200 Euro pro Kind im Monat. Wird durch den Hausbau, z.B. weiter außerhalb der Stadt, ein Zweitwagen notwendig, ist dies natürlich zu berücksichtigen.
 
Wer aus einer Mietwohnung in ein eigenes Haus zieht, hat in der Regel höhere Nebenkosten als vorher. Meistens ist die Wohnfläche größer als zuvor in der Mietwohnung und der Hausbesitzer investiert vorsorgend in die Instandhaltung. Für die Energiekosten sollte ein Betrag von rund 2 Euro pro Quadratmeter zusätzlich angesetzt werden. Hinzu kommen Grundsteuern, deren Höhe sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheidet und dort bei der Verwaltung erfragt werden sollte, sowie Kosten für die Wohngebäude-Pflichtversicherung gegen Wasser, Brand- und Sturmschäden.
 
Errechnet man Einkünfte minus Lebenshaltungskosten minus Nebenkostenzuschlag, erhält man die mögliche Monatsbelastung. Die Miete fließt in diese Berechnung nicht ein, da sie im Eigenheim ja eingespart wird. Dieser Betrag steht also für die Rückzahlung des Darlehens zur Verfügung.
 
Man kann es auch anders herum rechnen: Was bleibt derzeit im Monat im Durchschnitt übrig? Kann ein Haushalt z.B. rund 150 Euro im Monat sparen, so addiert man zu diesem Betrag die aktuelle Miete von angenommen 700 Euro. Es stehen also 850 Euro monatlich, das sind gut 10.000 Euro im Jahr, zur Verfügung, mit denen man ein Haus finanzieren und abzahlen könnte.
 
Bei einem Zinssatz von 4,5% + 1% Tilgung jährlich käme man so auf einen Fremdfinanzierungsbetrag von über 180.000 Euro, den die Familie abzahlen könnte, ohne ihren Lebensstil einzuschränken (Berechnung: 10.000 Euro x 100 : (4,5 + 1) = ca. 181.800 Euro).
 
Zu diesem Fremdfinanzierungsbedarf ist jetzt noch das vorhandene Eigenkapital hinzuzurechnen, also Bares, Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben. Geld, das auf Giro-, Spar- und Termingeldkonten liegt, sollten Sie für Ihr Bauvorhaben voll einsetzen. Es ist sinnvoll, diese Beträge rechtzeitig zu kündigen. Sonst gibt es Zinsverluste wegen der Nichteinhaltung von Kündigungsfristen. Haben Sie Ihre Bauentscheidung so kurzfristig gefällt, dass das nicht möglich ist, sollten Sie die Zinseinbußen trotzdem in Kauf nehmen und Ihre Ersparnisse in das Eigenheim stecken, denn ein entsprechender Kredit zur Zwischenfinanzierung ist in der Regel teurer. Bei Wertpapieren sieht die Sache unter Umständen anders aus: Da sollten Sie überprüfen, ob diese Geldanlagen nicht möglicherweise mehr abwerfen als Sie für einen Kredit zahlen müssten.
 
Allerdings stellt sich diese Frage nur, wenn Sie den Eigenkapitalanteil, den der Kreditgeber fordert, ohne die Wertpapiere aufbringen können. Ansonsten kommen Sie um den Verkauf nicht herum.
Ist solches Eigenkapital im o.g. Berechnungsbeispiel in Höhe von rund 50.000 Euro vorhanden, so wäre ein Haus in der finanziellen Größenordnung von bis zu 230.000 Euro denkbar – dafür lässt sich bereits ein sehr gut ausgestattetes Eigenheim errichten. Da Banken ein Haus maximal zu 80% beleihen, sind 20% Eigenkapital die absolute Mindestvoraussetzung für ein Bauprojekt. Als Faustregel für eine solide Finanzierung gilt eine Eigenkapitalquote von 30 bis 40%.
 
Bedenken Sie allerdings bei Ihren ersten Überschlagsrechnungen gleich, dass der Preis für ein Haus nicht nur aus dem Grundstückspreis und den Baukosten besteht. Beachten Sie vor allem die Nebenkosten beim Grundstückserwerb und die Nebenkosten in der Bauphase:
 
Bauantrag/ -genehmigung, Architekten und Statikerhonorar, Anschlusskosten für Versorgungsleitungen, Gartengestaltung, besondere Einbauten wie Küche, Kamin usw., Bereitstellungszinsen, Bauversicherungen usw.
 
Für einen Hausbau gibt es unterschiedliche Finanzierungsalternativen. Abgesehen vom Eigenkapital, das natürlich immer die beste Finanzierungsform darstellt und deswegen auch in voller Höhe eingebracht werden sollte (allerdings: Notgroschen zurückbehalten!), gibt es drei gebräuchliche Varianten: das Bankdarlehen, das Bauspardarlehen und die Finanzierung durch Lebensversicherung.Je nachdem, ob Sie bereits in einen Bausparvertrag eingezahlt haben oder bereits eine Lebensversicherung abgeschlossen haben, können Sie die Finanzierung "mischen" und auf mehrere Beine stellen. Informieren Sie sich und verhandeln Sie unverbindlich vorab bei unterschiedlichen Instituten. Unterschreiben Sie auf keinen Fall den erstbesten Finanzierungsvorschlag!
 
Skepsis ist auch geboten gegenüber sogenannten Baufinanzierungspaketen, die mehrere Kreditarten bündeln und „Finanzierung aus einer Hand“ bieten. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass Ihnen ein und derselbe Anbieter gleichzeitig das billigste Bankdarlehen, den günstigsten Bausparkassenvertrag und eine Lebensversicherung mit den marktbesten Konditionen präsentiert. Sie müssen also Ihre Finanzierung in die eigenen Hände nehmen. Scheuen Sie sich nicht, mit den Kreditgebern zu verhandeln. Sie leben schließlich davon, Ihnen Geld zu verkaufen.
 
Unter Umständen empfiehlt sich auch die Einschaltung eines unabhängigen Baufinanzierungsberaters. Er analysiert Ihre Situation und arbeitet dann mögliche Finanzierungspläne aus. Auch wenn er für diese Beratung ein Honorar verlangt, ist dieses Geld gut angelegt, wenn Sie dafür eine maßgeschneiderte, günstige Baufinanzierung erhalten, mit der Sie auf viele Jahre hinaus Geld sparen.
 
Unter Umständen stellt der Berater dann auch den Kontakt zu in Frage kommenden Finanzinstituten her. Achten Sie aber darauf, dass er wirklich ein freier Berater und nicht an ein Institut gebunden ist.
 
Jedes Kreditinstitut, ob Bank, Bausparkasse oder Versicherung, verlangt im Gegenzug für die Darlehensgewährung Sicherheiten. Diese können Vermögensgegenstände in jeglicher Form sein, z.B. auch wertvoller Schmuck, Fahrzeuge oder Geldanlagen (die sie allerdings besser als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen sollten). Üblich ist aber, dass sich das Kreditinstitut im Grundbuch eine Grundschuld bzw. Hypothek auf Haus und Grundstück eintragen lässt. Basis für die Berechnungen der Bank ist der Beleihungswert, der den langfristig erzielbaren Wert des Eigenheims darstellt. Sollte der Darlehensnehmer zahlungsunfähig werden, kann das Institut die Immobilie "versilbern". Dabei spielt es eine Rolle, in welcher Reihenfolge Grundschulden eingetragen werden. Viele Kreditinstitute vergeben Darlehen mit den günstigsten Zinssätzen nur gegen eine Grundschuld im ersten Rang, d.h. sie dürften sich im Falle einer Zwangsversteigerung als erste bedienen.
 
Nachrangige Darlehen werden meist nur gegen Zinsaufschlag vergeben. Oft werden erstrangige Darlehen auch nur bis zu einer Beleihungsobergrenze, z.B. 60% der Gesamtkosten, gewährt. Bausparkassen und öffentliche Kreditgeber (z.B. Kreditanstalt für Wiederaufbau) begnügen sich häufig auch mit einer nachrangigen Grundschuldeintragung. Nachrangige Darlehen werden allerdings meist nur gegen Zinsaufschlag vergeben. Deshalb ist es in Ihrem Interesse, den Beleihungswert und die Beleihungsobergrenze so hoch wie möglich anzusetzen, um den Rahmen für den günstigeren erstrangigen Kredit zu erweitern. Lassen Sie sich von Ihrem Kreditgeber erläutern, wie er den Beleihungswert errechnet hat. Ist er Ihrer Meinung nach nicht angemessen, weil beispielsweise die Bau- und Grundstückskosten für Ihr Eigenheim zu niedrig angesetzt wurden, dann sprechen Sie mit dem zuständigen Sachbearbeiter.
 

Die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung wird von allen Banken, Sparkassen und darauf spezialisierten Hypothekenbanken angeboten. Ihre Baufinanzierung müssen Sie nicht zwingend mit Ihrer Hausbank abwickeln, bei der Sie auch Ihr Girokonto, Sparverträge usw. unterhalten. Eine Baufinanzierung läuft über lange Zeiträume, oft rund 30 Jahre, sozusagen "im Hintergrund". Es besteht keine Notwendigkeit zu ständigen Bankbesuchen, wenn der Vertrag einmal abgeschlossen ist. Daher kann die Baufinanzierung durchaus auch mit einem Institut getätigt werden, das nicht vor Ort ist oder keine Filialen unterhält, auch wenn Ihr vertrauter Bankberater Sie vom Gegenteil überzeugen will. Natürlich spricht auch nichts dagegen, das Geschäft mit der bewährten Hausbank abzuwickeln - wenn die Konditionen stimmen.
Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen Abzahlungsraten innerhalb eines bestimmten Zeitraums (der so genannten Zinsbindungsfrist) immer gleich - Sie haben also eine feste Kalkulationsgrundlage. Diese Raten setzen sich zusammen aus der Tilgung und dem Zinssatz. Mit dem Tilgungsanteil zahlen Sie das Darlehen zurück, der Zinssatz ist der Preis, den die Bank für die Darlehensgewährung nimmt.
 

Eine Vereinbarung wie 4,5% Zins + 1% Tilgung p.a. bedeutet also, dass Sie pro Jahr (lateinisch per annum = p.a.) insgesamt 5,5% der gesamten Darlehenssumme aufbringen müssen, davon zahlen Sie 1% als Tilgung in die eigene Tasche, 4,5% sind gewissermaßen das Honorar für die Bank.
Bei 1% Tilgung ist das Darlehen nicht nach 100 Jahren, wie man meinen könnte, abbezahlt, sondern bereits nach knapp 30 Jahren. Der finanzmathematische Grund: Da jedes Jahr getilgt wird, das Restdarlehen also laufend abnimmt, geht auch der anteilige Zinsbetrag entsprechend zurück. Da die Jahresrate aber (innerhalb der Zinsbindungsfrist) bei zurückgehendem Zinsanteil immer die gleiche Höhe hat, bleibt im Laufe der Jahre mehr für die Tilgung übrig. In den letzten Jahren steht fast die gesamte Annuität zur Tilgung zur Verfügung, der Zinsanteil ist nur noch minimal. Die Angabe 1% Tilgung bezieht sich, genau genommen, nur auf das erste Jahr der Baufinanzierung. Danach erhöht sie sich laufend, wie Zins- und Tilgungspläne verdeutlichen.
 
Auch wenn von Annuität die Rede ist und der Zinssatz per annum gerechnet wird, so ist dennoch mittlerweile eine monatliche Zins- und Tilgungsverrechnung üblich - und auch vorteilhafter für den Bauherrn, da das Darlehen so noch schneller getilgt wird. Jährliche Zahlungsweise, sollte sie Ihnen noch vorgeschlagen werden, sollten Sie daher ablehnen. Um die Zinsbelastung vergleichbarer zu machen, schreibt der Gesetzgeber den Kreditinstituten vor, nicht nur den Nominalzins anzugeben, sondern auch den "anfänglichen effektiven Jahreszins" gemäß der Preisangabenverordnung (PangV). Der Hintergrund: Zum Nominalzins kommen oft noch zusätzliche Kosten wie Vermittlungs-, Bearbeitungs- und Auszahlungsgebühren hinzu.
 
Sie bringen eine höhere effektive Zinsbelastung mit sich. Experten haben ausgerechnet, dass bei einem Darlehen von 100.000 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren ein Unterschied im Effektivzins von nur 0,1% einen Preisunterschied von immerhin 1.782 Euro ausmacht. Wichtig ist zu erfragen, welche Kosten tatsächlich in den effektiven Jahreszins einfließen und welche eventuell noch hinzukommen, denn nicht alle Kosten müssen von den Banken unaufgefordert angegeben werden. 
 
Wer sich für ein Annuitätendarlehen entscheidet, muss den aktuell angebotenen Zinssatz für Baufinanzierungsdarlehen akzeptieren. Dieser Zinssatz wird festgeschrieben, das heißt, er bleibt vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an gleich, auch wenn sich das Zinsniveau in der Folgezeit wieder ändert. Die Banken besorgen sich die Mittel für die Baudarlehen durch Spareinlagen oder die Ausgabe von festverzinslichen Wertpapieren. Wenn also die Zinsen, die Sie für Ihre Geldanlagen bekommen, steigen, können Sie davon ausgehen, dass sich kurz darauf auch die Baukredite verteuern.
 
Wenn Sie in einer solchen Situation bereits konkrete Baupläne haben und eine Finanzierung suchen, kann es sich lohnen, eine schnelle Entscheidung zu fällen. Aber auch hier gilt: Kühlen Kopf bewahren und mit spitzem Bleistift rechnen. Eine übereilte Unterschrift kann Sie viel Geld kosten.
 
Der Bauherr hat jedoch die Wahl, für wie lange er den Zinssatz festschreiben will. Hat er also zu einem besonders niedrigen Zinssatz abgeschlossen, sollte er diesen möglichst lange festschreiben, also mindestens für 10 Jahre. Teilweise werden von den Banken auch längere Fristen, von 15 oder sogar 20 Jahren, angeboten. Bei langen Fristen ist der Zins meist ein paar Zehntelprozentpunkte höher als bei kurzen, da die Banken ja das Geld nun auf Jahre hinaus so "billig" verleihen müssen, auch wenn das Zinsniveau dann längst schon wieder gestiegen sein sollte. In Zinsphasen wie der jetzigen, die ausgesprochen bauherrenfreundlich sind, sollte man sich für längere Zinsbindungsfristen entscheiden. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen über kurz oder lang wieder steigen werden, ist größer als der umgekehrte Fall.
 
In Zeiten hoher Bauzinsen empfiehlt sich für Bauherren eine kurze Zinsbindungsfrist, also fünf Jahre oder kürzer. Dafür ist der angebotene Zinssatz etwas günstiger. Der Bauherr erhält damit die Chance, dass er, bei sinkendem Zinsniveau, nach dieser Laufzeit zu einem besseren Zinssatz verlängern kann. Falls das Zinsniveau dann aber noch höher sein sollte, hat er allerdings Pech gehabt. In Zeiten sehr hoher Bauzinsen - aber nur dann - kommt auch ein variabler Zins in Betracht, bei dem der Zinssatz für das Darlehen dem aktuellen Marktzinssatz folgt. Fällt dieser, verbilligt sich auch das Darlehen für den Bauherrn. Allerdings: Bei variablen Zinssätzen geben manche Kreditinstitute Zinserhöhungen sofort an ihre Kunden weiter, Zinssenkungen jedoch oft mit einiger Verzögerung.
 
Bei den Zinsbindungsfristen kann es Unterschiede zwischen Banken und Sparkassen auf der einen und Hypothekenbanken auf der anderen Seite geben. Ihre Hausbank oder eine andere Bank oder Sparkassen kann Ihnen unter Umständen den Wunsch nach langen Zinsbindungsfristen nicht erfüllen, weil diesen Geldinstituten die Gelder der Kapitalanleger und Sparer in der Regel nicht so lange zur Verfügung stehen wie den Hypothekenbanken, die mit anderen Geldanlagearten arbeiten. Oft finanziert die angesprochene Bank dann mit ihrem eigenen Geld nur einen kürzerfristigen Teil ihres Finanzbedarfs.
 
Für den Finanzierungsteil mit längerfristiger Zinsbindung vermittelt sie Ihnen dann das Darlehen einer ihr verbundenen Hypothekenbank, übernimmt aber auch dafür die Abwicklung. Solche Kombi-Angebote sollten Sie kritisch prüfen und die Konditionen anderer Hypothekenbanken zum Vergleich heranziehen. Durch ein preisgünstigeres Darlehen bei einer anderen Hypothekenbank lässt sich möglicherweise eine Menge Geld sparen.
 
In der Regel wird das Annuitätendarlehen nach Tilgungsplan abbezahlt. Größere Beträge auf einmal zurückzubezahlen ist immer nur nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, auf jeden Fall aber nach zehn Jahren, möglich. Besteht Aussicht auf einen Geldsegen in absehbarer Zukunft, z.B. durch Erbschaft oder Schenkung? Dann ist es klug, einen kleineren Teilbetrag der Gesamtschuld nur kurz, z.B. über fünf Jahre zu binden.
 
Ansonsten bleibt nur die Möglichkeit, von vornherein so genannte Sondertilgungsrechte zu vereinbaren. Diese erlauben es, zu bestimmten Zeitpunkten Teilbeträge in begrenzter Höhe auf einmal zurückzubezahlen. Meist lassen sich die Banken die Gewährung von Sondertilgungsrechten aber durch einen etwas höheren Zinssatz bezahlen.
 
Viele Familien bringen bereits einen Bausparvertrag in die Finanzierung ihres Hauses mit ein. Bausparen basiert auf dem Prinzip Geben und Nehmen. In der Anfangszeit wird der Vertrag angespart, das heißt, es werden regelmäßig Sparraten eingezahlt, die allerdings in der Regel niedriger verzinst werden als alternative Sparanlagen. Als "Belohnung" für diesen Zinsverzicht erhält der Bausparer nach Ablauf der Ansparphase, in der Auszahlungsphase, ein besonders zinsgünstiges Darlehen.
 
Beides zusammen, also Ansparbetrag und Darlehenssumme, ergeben zusammen die Bausparsumme, die zu Beginn des Vertrags abgeschlossen wird. Dabei gibt es noch Variationsmöglichkeiten, z.B. dass 40, 50 oder 60% der Bausparsumme angespart werden und der Rest Darlehen ist. In der Regel empfiehlt sich ein Vertrag mit nur 40prozentiger Ansparung: So können Sie die günstigen Zinsen des Bausparkassendarlehens voll ausnutzen.
 
Interessant für die Baufinanzierung ist ein Bausparvertrag, wenn er angespart ist und der Bausparer sein Darlehen abrufen kann - also wenn der Vertrag zuteilungsreif ist. Wann dies der Fall ist, hängt von der Höhe der vereinbarten Bausparsumme, der monatlichen Ansparrate und der vereinbarten Ansparleistung (z.B. 40, 50, 60%) ab. Den genauen Zuteilungszeitpunkt kann man bei Vertragsabschluss nicht voraussagen, da er auch davon abhängt, wie viele Bausparer der jeweiligen Bausparkasse zu einem bestimmten Zeitpunkt einzahlen bzw. Darlehen abrufen. Eine Rolle spielt auch, wie schnell ein Bausparvertrag angespart wurde - in der Regel muss er dann auch schnell zurückgezahlt werden.
 
Häufig tritt der Fall ein, dass sich eine Familie mit konkreten Bauabsichten trägt, der Bausparvertrag aber noch nicht zuteilungsreif ist. Dann bietet die Bausparkasse in der Regel auch eine - meist relativ günstige - Zwischenfinanzierung bis zum Zeitpunkt der Zuteilungsreife an. Inzwischen haben Bausparkassen eine Vielzahl sehr flexibler und intelligent konstruierter Finanzierungsmodelle in ihrem Angebot: So gibt es beispielsweise Bausparverträge mit sofortiger Auszahlung, in die die staatliche Eigenheimzulage einfließt. Als Faustregel gilt: Ein Bausparvertrag ist dann am sinnvollsten, wenn sie Ihr Bauvorhaben langfristig planen und das Geld erst in einigen Jahren benötigen.
 
Der große Vorteil des Bausparens liegt in der Darlehensphase, denn die Zinsen sind meist im Vergleich zu anderen Finanzierungsformen niedriger. Dieser Vorteil kommt insbesondere in einer Hochzinsphase zum Tragen. Überdies hat der Bauherr absolute Zinssicherheit: Der Zins bleibt über die gesamte Laufzeit gleich; es gibt also keine Zinsbindungsfrist, nach deren Ablauf das Darlehen zu einem womöglich ungünstigeren Zinssatz verlängert werden muss. Vorzeitige Tilgungen sind bei Bausparkassen problemlos möglich. In einem solchen Fall kann es aber sinnvoller sein, die überschüssigen Geldbeträge zu einem Zinssatz anzulegen, der höher als der Darlehenszins ist. Bauspardarlehen haben den weiteren Vorteil, dass sie im Grundbuch meist nachrangig eingetragen werden können. Einen zusätzlichen Anreiz bietet Bausparen durch die staatliche Förderung.
 
Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen von weniger als 25.600 Euro (Verheiratete 51.200 Euro) erhalten die so genannte Wohnungsbauprämie. Sie beträgt jährlich 8,8% auf Einzahlungen bis maximal 512 Euro (Verheiratete 1.024 Euro). Zusätzlich können Arbeitnehmer innerhalb der Einkommensgrenzen von 17.900 Euro (Verheiratete 35.800 Euro) vermögenswirksame Leistungen in Höhe von jährlich 470 Euro in einen Bausparvertrag einzahlen und erhalten vom Staat eine Arbeitnehmersparzulage in Höhe von 9% (940 Euro für Ehepaare, wenn beide Arbeitnehmer sind). Sie können allerdings nicht für ein und denselben Einzahlungsbetrag beide Formen der Förderung in Anspruch nehmen.
 
Ein Annuitätendarlehen kann auch mit einer Kapitallebensversicherung gekoppelt werden. Hier lassen sich auch individuelle Lösungen zuschneiden, zum Beispiel wenn die Bauherrenfamilie bereits angesparte Lebensversicherungen in die Finanzierung einbringt. Der Einbau einer Lebensversicherung hat den zusätzlichen Effekt, dass die Familie finanziell abgesichert ist, falls dem Bauherrn, der in der Regel Darlehensnehmer ist, etwas zustößt. Das Prinzip entspricht dem eines Annuitätendarlehens, nur, dass mit der monatlichen Rate nicht getilgt, sondern eine Kapitallebensversicherung, z.B. 20 Jahre lang, bedient wird. Das Baudarlehen wird also nicht über die Jahre hinweg allmählich getilgt, sondern erst am Ende der Versicherungslaufzeit, und dann auf einmal. Daher auch die Bezeichnung Festhypothek. Das bedeutet auch, dass die Zinsbelastung während der gesamten Laufzeit unverändert bleibt im Gegensatz zum Annuitätendarlehen, wo sie zugunsten der Tilgung immer mehr abnimmt.
 
Zu beachten ist auch, dass Zinserhöhungen, die zum Beispiel im Rahmen einer Anschlussfinanzierung notwendig werden, die volle Darlehenssumme betreffen, also eine beträchtliche Belastung darstellen. Interessant ist diese Finanzierungsform vor allem für Kapitalanleger, die eine Immobilie zu Vermietungszwecken bauen. Sie können die Schuldzinsen – im Gegensatz zum Selbstnutzer – steuerlich geltend machen. Versicherungsgesellschaften bieten Festhypotheken oft zu einem etwas günstigeren Zinssatz als Bankdarlehen an (um 0,5% niedriger). Dafür beleihen sie aber das Bauobjekt im Regelfall nur bis etwa zur Hälfte auf diese Art und Weise.
 
Auch über die Eigenheim- und Ökozulage hinaus hilft die öffentliche Hand Häuslebauern - mit zinsvergünstigten Baufinanzierungsdarlehen. Auch dafür gelten bestimmte Einkommensgrenzen. Außerdem darf die Wohnfläche eine bestimmte Größe nicht überschreiten, der Bauherr muss über einen gewissen Mindesteigenkapitalanteil verfügen, er muss Grundstückseigentümer sein und das künftige Haus selbst bewohnen. Diese Förderung wird von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich gehandhabt.
 
Daher ist es notwendig, sich rechtzeitig mit den Wohnungsbauförderstellen der jeweiligen Gemeindeverwaltung in Verbindung zu setzen. Die Finanzierungshilfen können in der Regel nur vor Baubeginn, nicht nachträglich beantragt werden. Müssen erste Baumaßnahmen noch während der Bearbeitungszeit des Antrags erfolgen, sollten Sie dies in jedem Fall mit der zuständigen Behörde vorher abklären.
 
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt Gelder, die ursprünglich noch aus dem amerikanischen Marshall-Plan für den Wiederaufbau Deutschlands stammen. Sie werden für zinsgünstige, langfristige Finanzierungen in der Unternehmensförderung, Außenwirtschaft, Entwicklungspolitik und im Wohnungsbau verwendet. Für den Neubau selbst genutzter Eigenheime bietet die KfW ein Programm zur Förderung des Wohneigentums an. Während bis vor kurzem nur junge Familien gefördert wurden, ist es jetzt allen Privatpersonen, unabhängig von Alter und Familienstand, zugänglich. Die KfW vergibt zinsgünstige Darlehen in Höhe von bis zu 30 % der Gesamtkosten, maximal 100.000 Euro, mit bis zu 30-jähriger Laufzeit. Die Zinsen können für fünf oder zehn Jahre fest vereinbart werden.
 
Außerdem sind ein bis fünf tilgungsfreie Jahre möglich. Die Grundschulden können im Grundbuch nachrangig eingetragen werden. Den Antrag für einen KfW-Kredit müssen Sie über die finanzierende Hausbank stellen, über die dann auch die Abwicklung läuft. Die KfW bietet darüber hinaus spezielle Programme zur CO2-Minderung, für Solarstrom und erneuerbare Energien an. Die können Sie beantragen, wenn Sie entsprechende bauliche Maßnahmen planen. Es werden Energiesparmaßnahmen bei Neu- und Altbauten durch zinsverbilligte Darlehen unterstützt. Diese KfW-Kredite haben eine Laufzeit von maximal 20 Jahren. Die Zinsen liegen deutlich unter dem Kapitalmarktniveau und können für die ersten zehn Jahre festgeschrieben werden.
 
Die KfW bietet darüber hinaus spezielle Programme für Modernisierungsmaßnahmen in Altbauten an. Dazu gehören Reparaturen, Instandsetzungen und Erneuerungsmaßnahmen in unterschiedlichsten Bereichen (z. B. Schallschutz, Veränderungen beim Wohnungszuschnitt, Sanitärinstallationen, Heizung, Dach, Fassade, Fenster, Fußboden, Treppe, Wasserversorgung). Auch für Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnwerts kann man Fördermittel beantragen (z.B. Grundrissveränderungen, Dachaufbau, An- und Ausbau von Balkonen, Nachrüstung von Aufzügen).
 
Modernisierer erhalten von der KfW langfristige, zinsgünstige Darlehen (in der Regel bis zu zwanzig Jahren) mit Festzinssätzen und Tilgungsfreiheit in den Anfangsjahren. Das Darlehen können Sie über Ihre Hausbank beantragen, die auch die entsprechenden Formulare bereithält. Auf jeden Fall muss der Antrag gestellt werden, bevor Sie mit den Sanierungsmaßnahmen beginnen. Gefördert werden bis zu 100% der anfallenden Kosten, jedoch maximal 250 EUR/qm Wohnfläche.
 
Die KfW fördert darüberhinaus Modernisierungsmaßnahmen, die speziell den Energieverbrauch reduzieren und den Ausstoß von Kohlendioxid (CO2) verringern. Dazu gehören vor allem die Wärmedämmung der Hauswände und der Austausch von Kohle-, Öl- und Gasöfen sowie Nachtspeicherheizungen gegen moderne Brennwertkessel, Niedertemperaturheizkessel, Fern- oder Nahwärmeversorgungsanlagen oder Kraft-Wärme-Koppelungs-Anlagen. Unter bestimmten Umständen brauchen Öko-Sanierer von Altbauten einen Teil des Darlehens (bis zu 20 Prozent) nicht zurückzuzahlen. Dafür müssen aber bestimmte Bedingungen erfülllt sein, die Sie bei der KfW erfahren (www.kfw.de). Gefördert wird darüberhinaus die Installation von Heizungen, die erneuerbare Energien nutzen: Dazu gehören zum Beispiel Sonnenenergie-, Biogas- oder Erdwärmeanlagen. Auch wer ein Niedrigenergie- oder Passiv-Haus baut oder erstmalig kauft, kann einen Kredit von der KfW erhalten.
 

Voraussetzung ist, dass diese Gebäude einen bestimmten Energieverbrauch pro Quadratmeter nicht überschreiten. Wenn Sie berechnen wollen, wieviel Energie Sie in Ihrem Heim verbrauchen, hilft Ihnen kostenlos der Internetberater www.co2online.de, der im Auftrag der KfW entwickelt wurde.
Es gibt darüber hinaus noch eine ganze Reihe von speziellen Programmen der Länder und Kommunen, die das ökologische und energiesparende Bauen und Modernisieren fördern. Die entsprechenden Informationen lassen sich vor Ort bei der Gemeinde oder per Internet erfragen (www.energiefoerderung.info; www.thema-energie.de).

 
Damit im Falle eines Falles das Eigentum nicht auf dem Spiel steht, gilt es, ein Darlehen bedarfsgerecht und günstig abzusichern. Verstirbt zum Beispiel der Versorger der Familie, können die Hinterbliebenen die finanziellen Belastungen der Darlehensverpflichtung meist nicht tragen. Oder eine Krankheit kann dazu führen, dass Sie Ihren Beruf nicht mehr ausüben und Ihre Raten nicht mehr bezahlen können. Hier hilft eine flexible Risiko-Lebensversicherung. Bei dieser Form der Versicherung passt sich der Todesfallschutz Jahr für Jahr nach einem vorher festgelegten Verlauf (Leistungs-plan) der Höhe des Darlehens an. Im Todesfall wird die verbleibende Restschuld voll zurückgezahlt, so dass für die Familie diese finanzielle Belastung entfällt.
Tipps vom Versicherungsexperten:
In ausreichender Höhe absichern. Empfohlen wird eine Absicherung über die komplette Darlehenshöhe, damit für die Familie im Todesfall diese finanzielle Belastung entfällt.
Beide Partner absichern. Am besten in gleicher Höhe. Denn den Unterhalt der Familie gewährleisten beide Partner gemeinsam – auch der Haus-halt und die Erziehung der Kinder gehören dazu.
Laufzeit an die Darlehensdauer anpassen. Damit die finanzielle Belastung auch bis zum Schluss abgedeckt ist. Denn oft wird die Laufzeit nur der Zinsfestschreibung angepasst.
Tilgungsfreie Jahre berücksichtigen. Wenn vereinbart wurde, dass das Darlehen in den ersten Jahren nicht getilgt wird - um die anfängliche Rate niedrig zu halten - kann dies berücksichtigt werden

Berufsunfähig – was dann? Seit 1.1.2001 gibt es statt der gesetzlichen Berufsun-fähigkeits-Rente die zweistufige Erwerbsminderungsrente, mit zum Teil deutlich geringeren Leistungen. Eine private Berufsunfähigkeits-Versicherung verbessert bzw. sichert den erforderlichen Schutz. Bauherren-Haftpflichtversicherung
Jeder Bauherr muss seine Baustelle absichern und mögliche Gefahren beseitigen. Hierzu gehören z.B. die Abdeckung von Kellerschächten, die Straßenreinigung etc. Besonders wichtig: Wenn die Baufirma zahlungsunfähig wird oder der Schadenstifter nicht zu ermitteln ist, muss der Bauherr für den Schaden aufkommen
Die Bauherren-Haftpflichtversicherung schützt Sie in Ihrer Eigenschaft als Bauherr vor diesen Schadenersatzansprüchen während der gesamten Bauzeit. Hierbei ist ein einmaliger Beitrag zu entrichten, der für die gesamte Bauzeit (längstens jedoch zwei Jahre) gilt. Dauert das Bauvorhaben länger, kann auch die Versicherungsdauer verlängert werden