Aber selbst wenn Sie schon Eigentümer sind, können anfallende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen so umfangreich sein, dass Sie mit Ihrem Eigenkapital nicht auskommen. Ob ein Darlehen nötig ist, hängt natürlich davon ab, was Sie vorhaben und in welchem Zustand sich Ihre Immobilie befindet.
Als Faustregel für die Kosten pro Kubikmeter Altbau gilt: Instandsetzen schlägt mit 100 bis 200 Euro zu Buche. Wenn Sie modernisieren, also den Wert des Hauses erhöhen wollen, müssen Sie mit 200 bis 300 Euro rechnen. Das betrifft Maßnahmen wie beispielsweise die Verbesserung der Wärme- und Schalldämmung, die Veränderung des Grundrisses oder die Erneuerung der Haustechnik. Wer erweitern oder aufstocken will, sollte mit 300 bis 500 Euro kalkulieren. Das sind allerdings nur grobe Richtwerte. Im Einzelnen können sich die Kosten, je nachdem wie aufwändig die Maßnahmen sind, stark unterscheiden.
Wer seine Zimmer nur tapezieren und streichen will, wird sich über die Finanzierung kaum Gedanken machen müssen. Bei größeren Sanierungs- oder Umbauaktionen hingegen können die Summen schnell fünf- oder sechsstellig werden. Doch das sollte Sie nicht abschrecken, denn Geld, das in Ihr Eigenheim fließt, ist gut und zukunftssicher angelegt. Müssten Sie neu bauen, wäre ein – möglicherweise noch bedeutend höherer – Kredit auch ganz selbstverständlich. Zudem ist die Situation für Sanierer und Modernisierer günstig. Die öffentliche Hand unterstützt sie mit einer ganzen Reihe von Fördermaßnahmen.
Wer aus einer Mietwohnung in ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung zieht, hat in der Regel höhere Nebenkosten als vorher. Denn er muss jetzt beispielsweise auch für die Instandhaltung aufkommen. Wohnungseigentümer sind per Gesetz verpflichtet, einen monatlichen Betrag in die Kasse der Hauseigentümergemeinschaft zu zahlen. Davon werden die Kosten für die Instandhaltung oder Modernisierung des Hauses und für die Verwaltung bestritten. Wenn Sie in ein Einfamilienhaus ziehen, müssen Sie sich auf höhere Energiekosten einstellen. Dafür sollten Sie etwa 2 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Hinzu kommen Grundsteuern, sowie Kosten für die Versicherung des Gebäudes gegen Brand- oder Sturmschäden. Errechnet man also Einkünfte minus Lebenshaltungskosten minus Nebenkostenzuschlag, erhält man die mögliche Monatsbelastung. Die Miete fließt in diese Berechnung nicht ein, da sie im Eigenheim ja eingespart wird. Dieser Betrag steht also für die Rückzahlung des Darlehens zur Verfügung.
Für den Kauf und die Modernisierung einer Immobilie gibt es unterschiedliche Finanzierungsalternativen. Abgesehen vom Eigenkapital, das natürlich immer die beste Finanzierungsform darstellt und deswegen auch in voller Höhe eingebracht werden sollte (allerdings: Notgroschen zurückbehalten!), gibt es drei gebräuchliche Varianten: das Bankdarlehen, das Bauspardarlehen und die Finanzierung durch Lebensversicherung. Je nachdem, ob Sie bereits in einen Bausparvertrag eingezahlt haben oder bereits eine Lebensversicherung abgeschlossen haben, können Sie die Finanzierung „mischen” und auf mehrere Beine stellen. Informieren Sie sich und verhandeln Sie unverbindlich vorab bei unterschiedlichen Instituten. Unterschreiben Sie auf keinen Fall den erstbesten Finanzierungsvorschlag! Scheuen Sie sich nicht, mit den Kreditgebern zu verhandeln. Sie leben schließlich davon, Ihnen Geld zu verkaufen.
Die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung wird von allen Banken, Sparkassen und darauf spezialisierten Hypothekenbanken angeboten. Ihre Baufinanzierung müssen Sie nicht zwingend mit Ihrer Hausbank abwickeln, bei der Sie auch Ihr Girokonto, Sparverträge usw. unterhalten. Eine Baufinanzierung läuft über lange Zeiträume, oft rund 30 Jahre, sozusagen „im Hintergrund”. Es besteht keine Notwendigkeit zu ständigen Bankbesuchen, wenn der Vertrag einmal abgeschlossen ist. Daher kann die Baufinanzierung durchaus auch mit einem Institut getätigt werden, das nicht vor Ort ist oder keine Filialen unterhält, auch wenn Ihr vertrauter Bankberater Sie vom Gegenteil überzeugen will. Natürlich spricht auch nichts dagegen, das Geschäft mit der bewährten Hausbank abzuwickeln – wenn die Konditionen stimmen.
Bund und Länder unterstützen Altbaukäufer, Sanierer und Modernisierer mit einer breiten Palette von Maßnahmen. Dazu gehören an erster Stelle die Förderprogramme, die die KfW Bankengruppe im Auftrag des Bundes anbietet. Wer in selbst genutzte oder vermietete Wohngebäude investiert, erhält langfristige und zinsgünstige Darlehen mit Festzinssätzen. Zudem müssen Darlehensnehmer in den ersten Jahren (Anlaufjahre) noch nicht tilgen. In bestimmten Fällen gibt es überdies Zuschüsse vom Staat.
Den Antrag für einen KfW-Kredit müssen Sie über Ihre Hausbank stellen, auf direktem Weg ist das nicht möglich. Die Hausbank prüft auch Ihre Kreditwürdigkeit und verlangt entsprechende Sicherheiten. Es empfiehlt sich, wenn Sie sich die aktuellen Konditionen der KfW-Kredite zuvor schon einmal auf der Internetseite der KfW (www.kfw-foerderbank.de) durchlesen, damit Sie gut informiert zum ersten Gespräch mit Ihrem Bankberater gehen. Auf jeden Fall muss der Antrag gestellt werden, bevor Sie mit den Sanierungsmaßnahmen beginnen.
Es gibt zudem eine Fülle von Programmen der Bundesländer, die den Erwerb und die Modernisierung gebrauchter Immobilien fördern. Wir können hier nur einen stichwortartigen Überblick geben. Informieren Sie sich in jedem Fall auf den Internetseiten Ihres Bundeslandes über den aktuellen Stand. Auch hier gilt: Fristen beachten und Anträge stellen, bevor Sie mit Ihren Maßnahmen beginnen.